[부동산] 전월세 전환율 인하, 득일까 실일까

안녕하세요~! 오늘은 코로나 확산에 김여정 위임 통치까지 조용할 틈이 없었습니다. 

그래도 밤 되니 열대야로 더워서 아무것도 생각이 없네요ㅠ ㅠ 

 

이번에는 전·월세 전환율 인하에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

홍남기 경제부총리가 어제(19일) 현재 4%(한국은행 기준금리 0.5% + 3.5%)를 2.5%로 낮추기로 하였다고 발표하였습니다. 

* 전월세 전환율 : 기존 세입자와의 계약을 변경할 때 전세금을 월세로 변경하는 비율을 뜻함  

https://cnbc.sbs.co.kr/article/10000993459?division=NAVER

정부, 전월세 전환율 2.5%로 하향 조정…실효성은?

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<전월세 전환율 인하 효과>

전세가가 5억인 계약을 보증금 1억, 4억을 월세로 지불하는 반전세로 변경하는 상황을 가정하여 전·월세 전환율 인하의 효과를 보여드리겠습니다.  * 계산의 편의를 위해 전세금 인상은 제외 

구분	4%	2.5%
보증금	1억
年 임대료	4억 * 4% = 1,600만원	4억 * 2.5% = 1,000만원
月 임대료	1,600만원 / 12月 = 133.3만원	1,000만원 / 12月 = 83.3만원
차액	50만원 인하 효과

간략히 계산하면 월세가 50만원 줄어드는 효과가 발생하게 되어 외견상 임대인에게 유리해 보입니다.

그러나, 제도적으로 일부 맹점이 있기 때문에 실제로 임차인이 인하의 효과를 누릴 수 있을지는 의문입니다. 

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<전월세 전환율 인하의 맹점>

① 신규 임대차 계약시 임대료 인상 제한 없음

 

전월세 전환율 인하의 효과는 기존의 전세 계약을 월세 또는 반전세로 변경하는 경우에만 적용됩니다. 따라서, 2+2년 계약 만료 후 신규 계약을 하게 되면 임대인이 임대료를 인상하여도 제한할 수 있는 방안이 없습니다. 

 

또한, 전월세 전환율의 인하를 고려하여 기존의 전세가를 높일 가능성도 있습니다. 

예를 들어, 기존에 100만원의 월세로 변경하기 위해서는 전세금이 5억이어야 했다면, 이제는 7억으로 올려야 월세로 전환했을 때 100만원/月을 받을 수 있게 되는 것입니다. 당장 월세로 전환하지 않더라도 전세를 올려 규제에 대비하는 것입니다.

 

② 실효성의 문제

전월세 전환율을 낮추게 되면 임차인의 월세 부담을 경감하는데는 도움이 될 것입니다. 그러나, 임대인이 이것을 지키지 않는다고 해도 처벌을 할 조항이 없기 때문에 실제로 지켜질지는 의문입니다. 

 

특히, 임대인이 甲인 학군이 좋거나 역세권인 지역은 임차인이 높은 임대료를 부담하더라도 거주를 희망할 것이라 예상하고 있습니다. 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/08/845786/

학군·역세권…`집주인 甲 지역` 속속 월세전환

 

③ 비용 전가와 거주의 질 악화

전세를 월세로 전환하게 되더라도 전환율 인하로 부담은 줄어 들 수 있으나, 월세 외 다른 비용이 상승할 수 있습니다. 기존에는 노후화 되거나 파손이 있을 경우 임대인의 비용을 들여 수선했었으나, 낮은 임대료를 받게 된 임대인이 이를 꺼리게 되면서 주택이 노후화 되기 때문입니다.

 

https://www.hankyung.com/economy/article/202008074620i

임대료 규제, 전월세 전환 넘어 '2차 쇼크' 부른다[노경목의 미래노트]

 

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지금까지 전월세 전환율 인화의 효과와 제도의 맹점에 대해서 알아보았습니다.

임차인의 월세 부담 경감이라는 좋은 취지에서 도입이 되었으나, 임대인의 이득을 함께 고려하지 않을 경우 갱신 계약 종료 후 전월세 폭등, 주택 공급 저하, 주거의 질 악화 등의 부작용도 발생할 것으로 예상됩니다.

 

제도 변화에 주목하여 주택 구매, 임대에 있어 손해 보시지 않으시길 바랍니다. 

 

감사합니다.