[부동산] 임대차 3법 시행에 따른 변화(계약갱신청구권)

안녕하세요~! 중부는 폭우, 남부는 폭염으로 오늘도 힘든 하루 보내셨을거라 생각되네요. 고생 많으셨습니다!

 

 

 

 

 

 

오늘도 민주당이 법사위를 열고 부동산 관련 11개 법안(취득·보유·양도·증여 등 세율 인상)을 상정, 의결하며 부동산대책이 화두가 되었습니다. 이 법안들이 통과되면 다주택에 대한 1) 취득 세율은 1~4%에서 8~12%, 2) 종부세율은 최대 6%, 3) 양도세율은 최고 62%에서 72%로 오르게 된다고 합니다.

 

어제 말씀 드렸듯이 정부, 여당은 조세 부담을 강화하여 다주택자의 주택 수요를 억제하는 정책을 확대하는 것을 확인할 수 있습니다.

 

정부와 몇몇 전문가는 임대차 3법이 시행됨에 따라 임차인의 주거 안정을 강화할 수 있을 것이라고 주장하고 있으나, 벌써부터 이에 대한 대응방안과 편법이 임대인들 사이에 오르내리고 있어 실제 효과가 있을지 의문인 상황입니다.

 

따라서, 오늘은 임대차 3법이 시행되면서 어떤 변화가 있을 것인지, 그리고 이로 인한 부작용은 어떤 것이 있을지 살펴보도록 하겠습니다.

---

<임대차 3법 시행에 따른 변화>

 

1) 임차인이 원할 시 임대차 계약을 1회 2년에 한해 갱신할 수 있음(계약갱신청구권)

: 기존 계약이 2년이기 때문에 1회 갱신을 하면 임차인은 기본 4년을 해당 주택에서 거주할 수 있게 됩니다.

자녀 교육 문제, 회사 출퇴근 등으로 주거지 이전이 곤란한 가정에는 큰 도움이 될 것으로 보입니다.

다만, 이것은 절대적인 것은 아니며, 특정 사유가 있을 경우 임차인의 갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

 

[갱신청구권 거절 가능 사유] : 주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)

 

 ① 임대인 또는 직계존비속 실거주 예정

 ② 임차인이 2기 이상(누적) 임대료 연체

 ③ 부정한 방법으로 임차 시

 ④ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 ⑤ 임대인 동의없는 전대 시

 ⑥ 주택의 전부나 일부 멸실시

 ⑦ 철거나 재건축 예정시

 

그런데, '① 임대인 또는 직계존비속 실거주 예정'의 경우 실제 거주 여부를 확인하기 어려워 벌써부터 악용이 우려되고 있습니다. 본인이 거주하겠다고 하고 갱신청구권을 거절한 임대인은 다른 임차인을 받을 수 있기 때문입니다.

 

이를 막기 위해 아래와 같이 손해배상액 조항이 신설되었으나, 신규 임차인과 계약시 이것을 고려하여 임대비용을 설정할 수도 있기 때문에  그 강제성에 대해서는 조금 더 생각해보아야 할 것 같습니다.

 

오히려, 임대인이 배상해야 할 손해배상금을 임대료에 반영함에 따라 전반적인 임대료의 상승 가능성도 무시하기 힘들 것이라 생각됩니다. 

 

[주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)]

⑥ 제 5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

 1. 갱신거절 당시 월차임(차임외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다.)의 3개월분에 해당하는 금액

 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

또한, 임대인이 임차인에게 '제 6조의 3(계약갱신 요구 등)'에 해당하는 손해배상액만큼 주는 것으로 계약갱신청구권을 무력화할 수도 있을 것입니다. 3개 중 큰 금액으로 손해배상을 한다고 하지만, 2,3호의 경우 불명확하기 때문에 3개월분에 해당하는 금액으로 갱신청구권을 주장하지 않는 것으로 합의할 수 있을 것입니다.

 

정부는 이를 방지하기 위해 임대인의 실거주를 이유로 갱신 거절을 당한 세입자가 2년 간 해당 주택의 확정일자와 전입신고 관련 내용을 열람할 수 있도록 하겠다고 밝혔습니다. 하지만 이것도 임대인이 정당한 사유 없이 갱신청구권을 거절할 경우 손해배상금을 받을 수 있도록 하는 것에 지나지 않으며, 임대차 갱신을 담보하는 것이라 볼 수는 없습니다.

---

※ 계약의 갱신요구 및 해지 시기

 

[계약의 갱신요구]

임차인은 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)에 의거 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

  ex) 1월 9일까지 계약일 경우 7월 9일부터 12월 9일 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있음

 

다만, '20년 12월 10일부로 계약 갱신 가능 기간이 '6개월~1개월'에서 '6개월~2개월'로 변경됩니다. 따라서, 12.10 이후에는 계약만료일 2개월 전까지는 갱신을 청구하셔야 효력이 발생하게 되는 것입니다.

 

  ex) 1월 20일까지 계약일 경우 11월 20일 전까지 계약 갱신을 요구하여야 함

   → 11월 20일에는 법이 바뀌지 않아 계약만료일 1개월 전까지 요청하면 되지만 12월 10일부로 개정법이 시행되기 때문에 그때는 이미 2개월이 되지 않는 기간이 남아 계약갱신청구권을 주장할 수 없습니다.

 

[계약의 해지]

계약이 갱신된 경우에는 임차인은 '동법 제6조2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ①항'에 따라 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날로 부터 3개월이 지나야 발생한다는 것 유의하시기 바랍니다.

 

---

쓰다 보니 예상치 못하게 많이 길어져서 마무리를 못하게 되었네요 죄송합니다

전월세상환제, 전월세신고제 등에 따른 변화 및 임대차 3법에 대한 Q&A는 다음 시간에 이어서 서술하도록 하겠습니다.

 

참고로 주택임대차보호법의 상세 내용은 법제처의 국가법령정보센터에서 확인하실 수 있습니다.

*법제처 국가법령정보센터 : http://www.law.go.kr/LSW/main.html ('주택임대차보호법' 입력)

 

감사합니다.

 

2020/08/02 - [1일 1이슈] - [부동산] 임대차 3법이란 무엇인가?

[부동산] 임대차 3법이란 무엇인가?

2020/08/04 - [1일 1이슈] - [부동산] 임대차 3법 시행에 따른 변화(전월세상한제)

[부동산] 임대차 3법 시행에 따른 변화(전월세상한제)

2020/08/07 - [1일 1이슈] - [부동산] 임대차 3법 시행에 따른 변화(전월세신고제)

[부동산] 임대차 3법 시행에 따른 변화(전월세신고제)