[부동산] 임대차 3법 시행에 따른 변화(전월세상한제)

오늘 하루도 잘 보내셨는지요? 여기는 장마가 지나고 찜통 같은 더위가 찾아왔네요~!

중부 내륙 지방은 폭우로 큰 피해가 있다고 하는데 다들 조심하시기 바랍니다.

 

8.4(화) 전월세 신고제가 국회 본회의를 통과함으로써 '임대차 3법'이 모두 본회의를 통과하게 되었습니다.

전월세 신고제는 전산상의 준비 등으로 내년 6월 1월부터 시행된다고 합니다.

 

 

어제에 이어서 임대차 3법 시행에 따른 변화에 대해서 더 알아보도록 하겠습니다.

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2) 전월세 계약 갱신시 임대료 상한은 5% 범위로 제한된다.(전월세상한제)

: 이전에는 전월세 계약 갱신시 임대료의 상한선이 없었고 임대인과 임차인이 시장가에 기초하여 계약을 하였습니다. 그러나, 이제는 최초 계약이 종료되고 계약이 갱신될 경우 임대인은 前계약 임대료의 5% 범위 내에서 인상을 해야합니다.

 

다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 지역 여건을 고려하여 조례로 5%의 범위 내에서 증액청구의 상한을 달리 정할 수 있습니다. 만일 해당 지자체가 5%의 임대료 인상도 높다고 판단할 경우 조례로 3%로 상한선을 둘 수 있다는 것을 뜻합니다. 지역에 따라서 이에 대한 저항도 상당할 것으로 예상됩니다.

 

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)

② 제 1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31>

 

[전월세 상한제 예시]

ex) 전세금이 4억인 주택의 전세 계약을 갱신할 경우 4억 2천(5% 인상)이 차기 전세가의 상한선이 됨

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 <Q&A>

Q.  기존 임차인과 계약이 끝나고 신규 임차인과 계약을 할 경우에도 임대료 5% 상한제가 적용되나요?

A. 전월세 상한제는 기존 임차인과의 임대차 계약의 갱신시 적용되는 것이므로 신규 임차인과의 계약에는 적용되지 않습니다.

 

Q. 임차인이 전세계약의 갱신을 청구하였습니다. 전세에서 반전세(보증금+월세)로 변경하는 것은 불가한가요?

 A. 임차인이 동의하는 경우에는 가능합니다. 다만, 거부할 경우에는 전세를 유지하셔야 합니다.

 

Q. 반전세로 변경하게 될 경우에도 5%의 상한선이 적용되나요? 된다고 할 경우 어떻게 계산하면 될까요?

A. 우선 기존 전세가를 기준으로 5%를 가산합니다. 이것을 기준으로 전월세전환율을 적용하여 산출하면 됩니다.

 

ex) 전세에서 반전세로 전환하는 경우 계산식 : 전세가가 5억일 경우(5% 인상시 5억 2천 5백)

 - 보증금을 1억으로 하는 반전세의 경우 5억 2천 5백에서 보증금 1억을 뺀 4억 2천 5백을 월세로 전환해야됨

 - 전세를 월세로 전환하기 위해서는 전세에 전월세전환율(한국은행 기준금리+3.5%)을 곱해주어야 함

 - 현재 한국은행 기준금리는 0.5%이기 때문에 4억 2천 5백에 4.0%를 곱해서 나온 1,700만원이 年임대료, 12개월로 나눈 141.66만원이 월임대료 상한선이 됨

 

따라서, 5억 전세를 보증금 1억의 반전세로 전환할 경우 월세 상한선은 141.66만원이 됩니다.

만일 임대인이 150만원의 월세를 요구할 경우 상한선을 초과하는 금액이기 때문에 거부하실 수 있으십니다.

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오늘은 전월세상한제의 정의와 실제 적용 사례에 대해서 알아보았습니다.

 

다음 번에 오늘 본회의 통과된 전월세신고제에 대해서 알아보는 것으로 임대차 3법에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 

궁금하신 내용 있으시거나, 혹여 틀린 내용이 있다면 언제든지 댓글 부탁 드립니다.

 

감사합니다.

 

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